《港湾贸易不雅察》梁好意思燕

本年，物业行情仍然不睬念念，不少上市物企的股价也仍然络续下挫。尽管本年上市并不合算，但仍有物业企业纷繁开启IPO程度，包括珠海万达商管、万物云等企业。

而润华智谋健康还是开启了第三次连续冲刺程度。万物云9月29日挂牌见效，却面坚连续破发的逆境，一而再再而三的润华智谋健康最终能否完结上市好意思梦呢？

字据弗若斯特沙利文叙述，就2021年来自物业处置工作的总收益而言，润华智营生涯于中国全体物业处置行业的阛阓份额约为0.1%，在山东省名按序三且占据物业处置工作阛阓的约1.0%。

01

营收增长，但流动性风险加大

9月中旬，润华智谋健康工作有限公司（简称，润华物业）向港交所递交了招股书，中泰海外为独家保荐东说念主。这次递表是润华物业继2021年以及2022年3月10日后的第三次肯求上市。润华物业国内运营主体为山东润华物业处置股份有限公司。

官网浮现，设立于1996年，润华物业袭取着“滴水有愿.润物无声”的文化理念，起劲于成为以中高端物业边界为中枢业务，以医疗机构后勤处置工作和轨说念交通为主营业务，高度关系多元化发展，提供升值工作的历久不凡的物业工作运营商。

当今润华物业运筹帷幄业态秘密中高端物业处置、建筑遮盖装修、园林绿化养护、电梯维保与装配、泊车场运营、物业钞票运营、月嫂陪护等多个产业，触及病院、各人交通（高铁站、地铁、机场）、高校、产业园区、写字楼、住宅社区、戏院等边界。

招股书浮现，2019年至2021年以及2022年上半年，润华物业完结营收3.97亿元、4.86亿元、6.01亿元、3.21亿元，同期溢利差别为2710.8万元、4869.2万元、4445.1万元、2018万元。

润华物业称，收益由2019年的3.97亿元加多至2021年的6.01亿元，主要由于提供物业处置工作所得收益加多，此主要受连续见效的业务延伸导致的在管物业数量加多所驱动。

此外，润华物业收益的绝大部分源自独处第三方客户，差别占2019年、2020年、2021年及2022年上半年总收益约88.6%、80.3%、87.8%及93.8%。

值得提防的是，叙述期内，润华物业运筹帷幄行动所得现款流呈波动趋势。2019年至2021年以及2022年上半年，润华物业的运筹帷幄行动所得现款流量净额为3749.4万元、1.03亿元、3095.1万元、-3025.8万元，呈现了大幅加多又大幅减少的过山车走势。同期现款及现款等价物加多净额为-3051.7万元、8454.8万元、265.7万元、-2203.7万元、-7345.7万元。

润华物业称，2020年的运筹帷幄行动所得现款流量净额较2019年及2021年相对较高，主要由于若干物业工程及园林建造技俩（尤其是两个大型技俩）于2020年末驾驭初始现场工程及录得分包工作、材料及耗材老本，但公司于2021年向关系供应商支付关系款项。

“2019年，现款流出净额3051.7万元，主要由于公司使用里面资源收购天津天孚股权。于2022年上半年，公司录得现款流出净额7345.7万元，主若是由于营运资金变动，主要包括贸易应收款项加多约5650万元及贸易搪塞款项减少约1190万元。”

不外，公司钞票欠债率也逐年减少。叙述期内，润华物业的钞票欠债率差别为121.1%、190%、61.2%、47.7%。不丢脸出，固然钞票欠债率显明减少，但润华物业的流动性风险也禁锢无情。

02

中标续签率王人欠佳，若何延伸阛阓边界？

润华物业的业务重点在山东省，大精深在管技俩位于山东省，且部分位于北京及深圳等一线城市。

润华物业的业务有四个构成部分，包括物业处置工作、物业工程及园林建造工作、物业租出工作、其他工作，业务收入主要来自物业处置工作。招股书败露，2019年、2020年、2021年及2022年上半年，润华智谋健康的物业处置工作所得收益差别约3.67亿元、4.02亿元、5.43亿元及3.07亿元，差别占总收入的92.4%、82.8%、90.3%及95.6%。

物业处置工作中的收入主要依赖病院和各人物业。驱散2022年上半年，物业处置工作中，来自病院以及各人物业的收入为1.3亿元和1.09亿元，差别占总收入比例的40.3%和33.9%，起头于病院的物业处置工作是润华物业最主要的收入。

运筹帷幄时代，润华物业的在管技俩有四类：病院、各人物业、贸易过火他非住宅物业（包括办公楼、产业园及泊车场）、住宅物业。驱散2022年上半年，润华物业有46家在管病院及105个在管各人物业。

字据弗若斯特沙利文叙述，按2021年各板块所产生的收益计，在山东省物业处置工作提供商中，润华物业在病院板块及非住宅（包括病院、各人物业及贸易物业）板块差别位列第二登第三，差别约占阛阓份额的7.2%及2.1%。就中国物业处置行业各板块产生的收益而言，润华物业于病院板块及非住宅（包括病院、各人物业及商用物业）板块的阛阓份额差别约为0.6%及0.3%。

屡次冲击上市反应了润华物业扩大阛阓边界的贪心。在招股书中，润华物业称，主要业务诡计为进一步闲逸阛阓面位、进步阛阓份额及把合手中国物业处置行业的发展契机。

润华物业筹备扩充的一项计策为进一步扩伟业务范围、进步阛阓份额及扩大在山东省的地舆散播及挖掘其他发扬的周边地区，筹备透过收购以及与业务互助伙伴的业务互助的神情加多在已开展业务的山东省内城市的阛阓份额，并透过收购当地有名的物业处置公司进犯其他附进的发扬地区阛阓，如长江三角洲地区及京津冀地区。

此前，润华物业主要通过公开招标等得到新的物业处置条约。2019年、2020年、2021年及2022年上半年，润华物业录得的得到物业处置条约的中标率差别为约28.4%、32.5%、48.1%及40.7%；物业处置条约于相适时代的重续率差别为约87.4%、90.6%、90.8%及87.4%。

不丢脸出，从中标率以及续签率角度，驱散2022年上半年数据，润华物业王人并不算好。这若干也反应出在物业处置边界的热烈竞争。

有港股阛阓资深投资者告诉《港湾贸易不雅察》：“本年以来，无论是房地产，如故物业股，在港上市见效的企业王人可谓历历。万物云之是以见效，一方面在于万科的老成过火业务上风层面比大精深物业处置公司王人要作念的大，作念的强，投资者深嗜度仍有；另一方面即便上市后，其股价也连气儿迎来破发。万物云还是是国内名次较大的物管了，而中小物管类公司的上风显明很难突显，是以也就不难勾通润华物业缘何第三次冲刺了，难度仍然不小。”

深耕山东阛阓的润华物业，能否进一步设备阛阓？最终能否见效上市？与此同期，本年以来，物管行业的阛阓估值仍然络续回调，如若见效上市，润华物业也将面对“新股破发”的熏陶。（港湾财经出品）

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